StockFormerファンド第1号
【償還実績あり】

融資事業概要

融資事業 スキーム図

借手資金使途

主に対象土地の取得（バックファイナンス対象）および対象建物の建設に係る資金のユーザーに対する立替資金に充当されます。

リスク分析

担保・保証

担保

1.ユーザーが所有する対象不動産への根抵当権設定

借手はユーザーが取得した対象土地の取得代金の立替支払いを行っております。この為、借手は当該対象土地に対し第一順位の抵当権の設定を受けておりますが、当社が借手に対する融資債権を保全するため当該対象土地に対し根抵当権の設定を受けることから、借手を抵当権者とする抵当権と順位変更を行い、当社が第一順位の根抵当権（以下「本根抵当権」といいます。）の設定を受け、借手が第二順位の抵当権の設定を受けることとなります。

2. 借手が保有する下記の資産①及び資産②に借手が設定した自己信託に係る信託受益権に対する譲渡担保権の設定

資産①
「借手が各取引先に対して現在有し又は将来有することになる一切の工事請負契約書に基づく建築途中の建物にかかる留置権その他これらに付随又は関連する一切の権利」

資産②
「借手が代金支払い口座（以下「代金支払い口座」という）口座開設銀行に対して現在有し又は将来有することになる預金払戻請求権その他の一切の債権」

• 当社の借手に対する融資債権の保全のために行う上記の措置については、本ファンド運用中に生じる状況変化に応じ、当社がお客様に対して負う誠実公正義務（金融商品取引法第36条第1項）の範囲内において、当該融資債権の保全のために最良であると当社が合理的に判断する内容及び条件へと変更する場合があります。ただし、当該変更を行う場合であっても、変更後の保全措置の内容及び条件については、変更前の保全措置の内容及び条件と同等以上の保全性を維持・確保するものとし、当該変更後速やかにお客様に対してその内容及び条件を通知します。

担保不動産

保証

個人による連帯保証

商業手形割引事業概要

本ファンドは、融資事業のみで運用するファンドとなります。商業手形割引事業は行いません。

特にご確認いただきたい事項

匿名組合契約の営業者は株式会社バンカーズです。

本ファンド特有のリスク

営業者の融資事業における債権管理態勢

借手に対する継続的な与信管理のため、下記の(1)から(5)を主な対象に、毎月のモニタリングを実行する予定です。
(1)資金残高　(2)足元の業績　(3)資金使途　(4)担保の状況　(5)返済状況

モニタリング方法の詳細は、当社の合理的かつ総合的な判断により選択し、結果を管理します。

• 借手からの利払いの遅延等があった場合には、その原因を迅速に確認します。また仮に少額でも遅延が繰り返される可能性が懸念される場合は、第三者への回収依頼や、担保権の実行を含む借手との弁済交渉を開始します。さらに回収の長期化や、貸し倒れの兆候が認められる場合には、債権譲渡による回収を検討し、適切なタイミングで実行します。但し、回収方法 (回収までの期間・法定の手続によるか等) は、当社の裁量に委ねられ、借手の信用力、その他の事由を総合的に判断して、回収を猶予することがあります。
• 第三者への回収依頼や弁済交渉、債権譲渡等の回収方針などの決定は、融資審査の担当部門(融資・商品部、審査部) に加え、管理部門及び顧問弁護士による検討を経て対策案を提示し、取締役会の決議により行います。
• 当社の複数のファンドを原資として当社が同一の借手に融資を行う場合、設定する担保の選定や条件、担保権の実行等に関する判断は、当社が善良なる管理者の注意義務をもって行います。また当社の複数のファンドから当社が同一の借手の一般財産を対象に回収を実行する場合は、期限が到来している全ての融資債権を対象に等しく権利を行使し、回収結果は各ファンドを原資とする融資債権の元本額に応じて配分します。

• 借手の社名、財務情報等につきましては 「投資家限定情報」をご覧ください。

リスク・注意事項について

下記のリスク内容と併せて、匿名組合契約約款および契約締結前交付書面の内容を必ずご確認ください。

契約に関するリスク

1. 申込の撤回（クーリングオフ）に関するリスク

ファンド出資者と当社が締結する本匿名組合契約は、金融商品取引法第37条の6に基づくクーリング・オフの規定の適用はありません。
また、当社が入金を確認した後は、出資者から申込の撤回および返金を求めることはできません。入金期限までに入金が完了しなければ、当社は申込が撤回されたものと判断し、契約を不成立にすることができます。

2. 解約・譲渡・売却に関するリスク

本匿名組合契約により出資者が取得する出資持分の権利は、契約期間中の解約・売却ができず、流動性が制限されます。
契約期間中の譲渡もできません。また、契約期間中にバンカーズ会員を退会希望される場合は、契約期間満了後の退会となります。退会希望に伴う途中解約はできません。

信用に関するリスク

1. 借手の経営状態に関するリスク

借手における経営状態・資金繰り等の悪化、さらには経営破綻等を原因に、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還が遅延し、または履行不能となる場合、元本が毀損する可能性があります。

2. 当社の経営状態に関するリスク

営業者である当社が支払不能に陥り、破産手続、民事再生手続、会社更生手続の開始決定がなされる等の状況が生じた場合には、当社は、他の債権者との関係において、本匿名組合契約の締結による出資者のみを優先した返済に対応できません。その結果、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還がなされず、元本が毀損する可能性があります。

その他のリスク

1. 元本・予想利回りに関するリスク

本匿名組合契約の締結により出資者が取得する出資持分の権利は、金融商品取引法第2条第2項第5号が定める有価証券とみなされる権利に該当します。この権利は、出資額を充当して当社が行う事業が収益を生じた場合に限り、出資者が収益の分配を受ける権利です。元本の償還および当社が予想する予定利回りが保証されるものではありません。

2. 期限前弁済に関するリスク

借手の事情により期限前弁済が行われ、当社が早期償還を行う場合において、実質的な利回りが予定利回りを下回る場合があります。

3. 保証・担保に関するリスク

当社が取得する融資債権を保全するために設定する保証や担保に関し、保証人の信用状態が悪化し、または経済情勢の悪化を原因に担保価値が減損することなどにより、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還が遅延し、または実行不能となる場合、元本が毀損する可能性があります。

4. 法令・税制の変更等に関するリスク

法令または税制等の変更により、営業者である当社の業務等が制限され、または出資者に分配される収益や償還される元本の額に悪影響を及ぼす可能性があります。

5. 借手と投資者との融資に関する直接の接触に関するリスク

当社は、本匿名組合契約の営業者が行う事業につき、登録した貸金業者として融資事業 (金銭消費貸借契約による融資) を行います。出資者の元本の全部または一部は当社から借手への融資資金に充当されます。しかし、出資者と借手との間に契約関係はなく、貸金業法の規定により、借手と出資者は、直接弁済の請求その他営業者が行う融資に関する一切の接触（以下、「直接の接触」といいます）を禁止されます。借手がこの規定を遵守するべき旨は、当社と借手が締結する融資契約に記載されます。同じく、出資者の義務に関連して、以下 (1) から (6) の内容が、当社と出資者が締結する匿名組合契約に記載されます。

• 本匿名組合員は、借手または保証人との直接の接触を、厳重に禁止される。
• 借手または保証人との直接の接触により、本匿名組合員の貸金業法違反と判断される可能性がある。
• 本匿名組合員は、借手または保証人と直接の接触があった場合、遅滞なく、営業者に報告しなければならない。
• 借手または保証人との直接の接触による本匿名組合員の損失は、本匿名組合員の負担とする。
• 借手または保証人との直接の接触は、本匿名組合契約の解除、分配・償還の一部制限、投資口座の解約事由に該当する。
• 借手または保証人との直接の接触は、損害賠償事由に該当する。

6. 収益に関する注意事項

出資金送金の際の振込手数料は出資者のご負担となるため、ご登録の金融機関によっては振込手数料が収益を上回り、結果として収益がマイナスとなる場合があります。なお、GMO あおぞらネット銀行を利用される場合は、投資家用口座への入金および出金ともに、送金手数料は無料です。

Bankersの審査・管理態勢

融資事業

1. 審査態勢

当社融資・商品部、審査部による審査を経て、判定会議の決議により融資の可否を判断します。

2. 審査プロセス

借手等 (借手/保証人) から徴求した資料等に基づき、借手等を対象に以下 (1) ～ (10) を総合的に勘案した上で、融資金額、融資期間、金利等の条件を決定します。

• 実在性、業務遂行能力
• 財務状況
• 事業計画の妥当性
• 法令遵守状況・社会性
• 資金使途の妥当性
• 過去1年以内の資金調達状況
• 返済計画の合理性・妥当性
• 担保価値
• 借手の財務状況等を踏まえた利息条件の設定
• 当社と借手の利害関係

3. 債権回収

• 借手からの利払いの遅延等があった場合には、その原因を迅速に確認します。また仮に少額でも遅延が繰り返される可能性が懸念される場合は、第三者への回収依頼や、担保権の実行を含む借手との返済交渉を開始します。さらに回収の長期化や、貸し倒れの兆候が認められる場合には、担保権の実行による回収を適切なタイミングで実行します。ただし、回収方法(回収までの期間・法定の手続きによるか等) は、当社の裁量に委ねられ、借手の信用力、その他の事由を総合的に判断して、回収を猶予することがあります。
• 第三者への回収依頼や返済交渉、債権譲渡等の回収方針等の決定は、融資審査の担当部門 (融資・商品部、審査部)に加え、管理部門および顧問弁護士による検討を経て対策案を提示し、取締役会の決議により行います。

StockFormerについて

ポイント1

借手は、国内の個人のユーザー向けに不動産投資プラットフォームを運営するスタートアップである株式会社ZIRITZです。同社では、①ユーザーの与信情報をスコアリングし、そのスコアに応じた物件・融資先金融機関をマッチングするプラットフォーム「StockFormer」の運営、および、②デジタル・AI技術で土地・建設プランを自動生成し、ユーザーが利回り7~8%の新築物件を取得できるAI新築アパート建設サービス「StockFormer-ZERO」の2つの事業を展開しています。 本ファンドは、上記の事業のうち、AI新築アパート建設サービス「StockFormer-ZERO」に対する短期ブリッジファイナンスを目的とするものです。

（ご参考）

「StockFormer」： https://stockformer.com/
「StockFormer-ZERO」： https://stockformer.com/zero/
・新築事例1：https://www.youtube.com/watch?v=wigrcxKxwIM
・新築事例2：https://www.youtube.com/watch?v=u0lcT9yiRKs

ポイント2

現在、日本国内での投資用不動産の開発の多くは、主にデベロッパー（不動産開発業者）と呼ばれる企業によって担われています。デベロッパーが自らのB/Sを活用して、自己資本または銀行やノンバンクからの借入を用いて、自らの名義で建設用地を取得し、建設業者からの見積もりを経て工事を発注、出来上がった不動産物件を個人投資家であるユーザーへ販売する「建売」（たてうり）と呼ばれる手法は、物件が既に完成しているため、建設会社とのトラブルや工事中止などの問題は発生せず、ユーザーにとって実際に見学したうえで物件を取得することができるという利点があります。一方でデベロッパーは金融機関への金利や、用地を取得するための仲介手数料等の様々なコストを投じて物件を開発するため、一般的に価格の2～3割に相当するマージンを乗せた金額で販売するため、このことが不動産価格高止まりをはじめとする業界の諸問題の一因となっています。

借手は、このような問題をデジタル・AI技術で解決すべく、「デベロッパーを介在させずに、ユーザーが安全に不動産物件を新築するための方法」を構築し、ユーザーにとってより有益な不動産投資機会の提供を目指しています。

① 首都圏の各エリアで、どのようなスペックの部屋が実際にどの程度の家賃で賃貸されているかを独自の家賃ビッグデータシステムに基づき分析

② 不動産売買サイトや不動産業者から土地の売却希望情報を日々入手し①の家賃データを組み合わせた独自のAIエンジンによって利回り7～8%以上を実現する部屋のタイプ・間取り・部屋数をシミュレーションすることで土地・建物プランを自動的にプランニング

③アパートローン主要各行と提携することで、同サービスのユーザーに対し、スコアに応じた最適規模のプラン、最適なアパートローンをセットで案内

④ 建設業免許を取得しており、取組時には、借手が元請工事会社となってユーザー名義で取得した土地の建設工事の全てをプロデュース。また、仲介業者とのコミュニケーション、アパートローンの借入先銀行、司法書士手続き、管理会社など、アパート経営に必要な様々な要素もワンストップで紹介

本ファンドは、上記④の「ユーザー名義で土地を取得」部分の土地購入資金、および「借手が元請工事会社として建設工事の全てをプロデュース」部分の工事運転資金を、クラウドファンディングにより調達するものです。

ポイント3

本ファンドは、「ブリッジローンの貸出債権を対象とするクラウドファンディング」です。スキーム上は借手に対する法人向け貸出債権の小口化という形式を取りますが、借手のサービスユーザーに対して「注文住宅」型のブリッジローン機能が及ぶクラウドファンディングであり、本ファンドを通じて国内の「収益物件の買い方」をアップデートし、不動産業界の問題解決をサポートすることに繋がると考えています。

借手が提唱する「デベロッパーを介在させずに、ユーザーが安全に不動産物件を新築するための方法」は、マイホームにおいては「注文住宅」という名称で広く普及している手法で、具体的には、施主が住宅ローン審査を済ませた後、好みの土地を取得し、建設会社を選定し、自分の思い通りの住宅を建てて、諸々の費用を住宅ローンで支払ってしまうというものです。

借手は、このような手法が収益物件でほとんど見られない原因を、マイホームと比べると収益物件向けのブリッジローン商品が広く普及していないことと捉えています。これに対して、元々建設・不動産ではなくITを祖業とする借手は、その独自のポジショニングを活かし、デジタル技術・施工ノウハウ・金融機関との強固なリレーションの合わせ技により、建設プランの仮想シミュレーション段階でアパートローン審査を完了させ、収益物件の新築プロジェクトにおいて、実物が存在しない段階で、ブリッジローン以外の諸要素（用地・用地価格、物件概要・工事価格、顧客、アパートローン等）を全て確定させることで、金融機関に対して「実物はこれからだが、既に物件の詳細スペックや販売先・ローンが全て確定しているので、ブリッジローンを提供して貰えないか？」という具体的な交渉を可能にしています。

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