【インドネシアルピア建て】インドネシア不動産事業支援ファンド第1号

融資事業概要

融資事業 スキーム図

借手資金使途

当社による融資金の借手の資金使途は以下の通りです。

①借手の既存借入金の返済資金
②借手グループ会社に対する転貸資金（借手グループ会社において、当該転貸資金はホテルリノベーション資金に充当される）
③借手における不動産事業資金

• 本ファンド成立日以降においても、当社が自己募集もしくは募集の取り扱いを行う匿名組合出資持分に係る出資対象事業を融資事業とするファンドにおける、借手を同一とし、担保についても同一とする融資金についても、同一の資金使途となります。

リスク分析

担保・保証

担保

借手のグループ会社が保有するホテル「Graha Ayu Hotel」を主たる使途とする不動産について、融資実行と同時にインドネシア法に基づく抵当権を設定
不測の事態が発生した場合においては、担保権の実行、すなわち担保目的物である対象不動産を換価することで、融資金の回収を図ります。

• 当社の借手に対する融資債権の保全のために行う上記の措置については、本ファンド運用中に生じる状況変化に応じ、当社がお客様に対して負う誠実公正義務（金融商品取引法第36条第1項）の範囲内において、当該融資債権の保全のために最良であると当社が合理的に判断する内容及び条件へと変更する場合があります。ただし、当該変更を行う場合であっても、変更後の保全措置の内容及び条件については、変更前の保全措置の内容及び条件と同等以上の保全性を維持・確保するものとし、当該変更後速やかにお客様に対してその内容及び条件を通知します。

担保不動産

保証

法人1社、個人1名による連帯保証

商業手形割引事業概要

本ファンドは、融資事業のみで運用するファンドとなります。商業手形割引事業は行いません。

特にご確認いただきたい事項

匿名組合契約の営業者は株式会社バンカーズです。

本ファンド特有のリスク

• 本ファンドは、お客様による匿名組合出資は日本円建ての金額にて行われる一方、お客様からの匿名組合出資金を原資とする融資実行ならびに当該融資に係る借手から当社への利息受入れ及び元本返済は、あらかじめ定められたルールに基づき、インドネシア・ルピア建ての金額を日本円に換算した金額で行われ、お客様に対する出資対象事業から生ずる利益の配当及び出資対象事業に係る財産の分配は、あらかじめ定められたルールに基づき、インドネシア・ルピア建ての金額を日本円に換算することで行われます。従って、本ファンドは、インドネシア・ルピアと日本円間の為替変動の影響によって、元本の毀損が発生する可能性があります。 新興国の為替レートは短期間に大幅に変動することがあり、先進国と比較して、相対的に高い為替変動リスクがあります。特に、インドネシア・ルピアと日本円間のレートが円高方向に進んだ場合には元本の毀損が発生する可能性が高まります。
• 担保評価額は不動産鑑定評価（正常価格）に基づき算出されておりますが、対象不動産の建物の維持管理の状態及びオペレーターとしての運営能力等を勘案すると、代替競争等の関係にある不動産と比較して市場競争力は劣るとも考えられることから、抵当権の実行として担保目的物である対象不動産を換価する場合において、売却先が見つからずに売却できない場合、又は売却価格が低くなる場合があります。こうしたことから、対象不動産の売却ができず又は極めて低い金額でしか換価できないことにより、結果として、融資債権の弁済が遅延し、又は融資債権の回収を行うことが困難になる可能性があります。
• 対象不動産は、地震、火山、洪水、津波等天災の発生の可能性が高い地域に所在しています。対象不動産が、地震、火山、洪水、津波等天災によりその全部又は一部が滅失又は毀損した場合は、担保目的物としての価値が減少する可能性があり、抵当権の実行として担保目的物である対象不動産を換価する場合において、想定していた金額での換価ができないことにより、結果として融資金の回収が遅延し、又は回収を行うことが困難になる可能性があります。
• 抵当権を実行し、対象不動産を換価する場合において、インドネシア共和国法上、抵当権の実行は破産宣告の日から最長で90日間制限されます。また、抵当権者は、和議案の否決等により破産者が支払不能とされた後2カ月を超過すると、租税債務や労働債務が抵当権における当社の融資債権より優先されることとなる可能性があり、結果的に債権回収が不能となる可能性があります。
• 抵当権を実行し、対象不動産を換価する場合において、インドネシアにおける将来の法規制の変更により換価手続きに障害が生じること、売却先が見つからずに売却できないこと、想定を下回った金額での換価となること等により、結果として、融資債権の弁済が遅延し、又は融資債権の回収を行うことが困難になる可能性があります。ただし、当社と借手との融資契約はノンリコースローン（責任財産が限定された契約）ではないため、抵当権の実行のみならず、当社は借手の一般財産を対象に支払いを求めます。
• 本ファンド成立日以降においても、当社が自己募集もしくは募集の取り扱いを行う匿名組合出資持分に係る出資対象事業を融資事業とするファンドにおいて、借手に対する融資債権の保全措置として、対象不動産に対して、本営業と先順位もしくは後順位で抵当権の設定を受けることを予定しております。本ファンドにおいては、抵当権の設定順位に関わらず、当社の複数のファンドから当社が同一の借手の一般財産を対象に回収を実行する場合や抵当権を実行して回収を行う場合は、期限が到来している全ての融資債権を対象に等しく権利を行使し、回収結果は各ファンドを原資とする融資債権の元本額に応じて配分します。対象不動産に対して設定しているインドネシア共和国法に基づく抵当権の被担保債権の合計額は、対象不動産の不動産鑑定評価額の80%以下とする旨、借手と約定しておりますが、担保目的物である対象不動産の換価額によっては、先順位、後順位にて設定される抵当権の被担保債権の増加を原因として、お客様に対し出資金の全額を償還できないなど、お客様に不測の損害を与える可能性があります。
• 融資債権の連帯保証人はインドネシアにて登記されている借手グループ会社及びインドネシアの居住者である個人であり、その資力、インドネシアにおける法規制、又はインドネシアにて登記されている法人であることやインドネシアの居住者であることに起因して、当該連帯保証人からの回収が計画通り実現できないおそれがあります。
• 当社が設定を受けた抵当権がインドネシア法に基づくことに起因するものを含むがそれに限らず、融資債権の回収活動において、回収活動の長期化（状況により、回収活動の一環として仲裁機関への仲裁申立てを行う場合があり、仲裁機関への仲裁申立てによるものも含みます。）や、これに伴う外部専門家への委託費用の増加等により、日本もしくは関連諸外国における弁護士、会計士、税理士、債権回収会社（サービサー）、ファイナンシャル・アドバイザー、不動産仲介業者など、外部の事業者への支払費用（当社が直接又は他社を介して支払うものも含みます。）が想定より高額となり、その結果、お客様に対し出資金の全額を償還できないなど、お客様に不測の損害を与える可能性があります。
• 天災地変の発生、地政学上の理由又は日本及びインドネシアにおける金融機関のマネーロンダリング対策上の理由等により、やむを得ず、日本とインドネシア間の資金送金が適時適切になされなくなることとなった場合、一時的にBCI社がインドネシアに保有する分別管理用の銀行口座にて借手Bからの元利金の送金を受ける措置を講じることを予定しておりますが、結果として、お客様に対する出資金の償還が遅延するなど、お客様に不測の損害を与える可能性があります。
• 日本及びインドネシアの金融市場の混乱、本件に関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、又は戦争、内乱、テロその他の人為的災害により、本営業の遂行に重大な支障が生じた結果、本営業の収益の減少又は費用の増大がもたらされる可能性があります。その結果、お客様に対し出資金の全額を償還できないなど、お客様に不測の損害を与える可能性があります。

営業者の融資事業における債権管理態勢

借手に対する継続的な与信管理のため、下記の(1)から(5)を主な対象に、毎月のモニタリングを実行する予定です。
借手が外国法人であることを踏まえ、モニタリングについては、その一部を、当社のグループ会社であるインドネシア法人のPT. BANKERS CROWDCREDIT INDONESIA（President Director：Takayuki Yagami、本店所在地：Gedung The East, 42nd Floor, Jl. Dr. Ide Anak Agung Gde Agung Kav. E.3.2 No. 1, Jakarta Selatan, Indonesia）（以下「BCI社」といいます。）に委託します。
(1)資金残高　(2)足元の業績　(3)資金使途　(4)担保の状況　(5)返済状況

モニタリング方法の詳細は、当社の合理的かつ総合的な判断により選択し、結果を管理します。

• 借手からの利払いの遅延等があった場合には、その原因を迅速に確認します。また仮に少額でも遅延が繰り返される可能性が懸念される場合は、第三者への回収依頼や、担保権の実行を含む借手との弁済交渉を開始します。さらに回収の長期化や、貸し倒れの兆候が認められる場合には、債権譲渡による回収を検討し、適切なタイミングで実行します。但し、回収方法 (回収までの期間・法定の手続によるか等) は、当社の裁量に委ねられ、借手の信用力、その他の事由を総合的に判断して、回収を猶予することがあります。
• 第三者への回収依頼や弁済交渉、債権譲渡等の回収方針などの決定は、融資審査の担当部門(融資・商品部、審査部) に加え、管理部門及び顧問弁護士による検討を経て対策案を提示し、取締役会の決議により行います。
• 当社の複数のファンドを原資として当社が同一の借手に融資を行う場合、設定する担保の選定や条件、担保権の実行等に関する判断は、当社が善良なる管理者の注意義務をもって行います。また当社の複数のファンドから当社が同一の借手の一般財産を対象に回収を実行する場合は、期限が到来している全ての融資債権を対象に等しく権利を行使し、回収結果は各ファンドを原資とする融資債権の元本額に応じて配分します。
• 借手の社名、財務情報等につきましては 「投資家限定情報」をご覧ください。

リスク・注意事項について

下記のリスク内容と併せて、匿名組合契約約款および契約締結前交付書面の内容を必ずご確認ください。

契約に関するリスク

1. 申込の撤回（クーリングオフ）に関するリスク

ファンド出資者と当社が締結する本匿名組合契約は、金融商品取引法第37条の6に基づくクーリング・オフの規定の適用はありません。
また、当社が入金を確認した後は、出資者から申込の撤回および返金を求めることはできません。入金期限までに入金が完了しなければ、当社は申込が撤回されたものと判断し、契約を不成立にすることができます。

2. 解約・譲渡・売却に関するリスク

本匿名組合契約により出資者が取得する出資持分の権利は、契約期間中の解約・売却ができず、流動性が制限されます。
契約期間中の譲渡もできません。
また、契約期間中にバンカーズ会員を退会希望される場合は、契約期間満了後の退会となります。退会希望に伴う途中解約はできません。

信用に関するリスク

1. 借手の経営状態に関するリスク

借手における経営状態・資金繰り等の悪化、さらには経営破綻等を原因に、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還が遅延し、または履行不能となる場合、元本が毀損する可能性があります。

2. 当社の経営状態に関するリスク

営業者である当社が支払不能に陥り、破産手続、民事再生手続、会社更生手続の開始決定がなされる等の状況が生じた場合には、当社は、他の債権者との関係において、本匿名組合契約の締結による出資者のみを優先した返済に対応できません。その結果、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還がなされず、元本が毀損する可能性があります。

その他のリスク

1. 元本・予想利回りに関するリスク

本匿名組合契約の締結により出資者が取得する出資持分の権利は、金融商品取引法第2条第2項第5号が定める有価証券とみなされる権利に該当します。この権利は、出資額を充当して当社が行う事業が収益を生じた場合に限り、出資者が収益の分配を受ける権利です。元本の償還および当社が予想する予定利回りが保証されるものではありません。

2. 期限前弁済に関するリスク

借手の事情により期限前弁済が行われ、当社が早期償還を行う場合において、実質的な利回りが予定利回りを下回る場合があります。

3. 保証・担保に関するリスク

当社が取得する融資債権を保全するために設定する保証や担保に関し、保証人の信用状態が悪化し、または、特に日本における金利、為替相場、金融市場の変動、ならびに、インドネシアにおける、金利、為替相場、不動産市況、ホテル市況、観光業界の動向や金融市場の変動などを原因に担保価値が減損することなどにより、本匿名組合契約に基づく収益の分配や元本の償還が遅延し、または実行不能となる場合、元本が毀損する可能性があります。

4. 法令・税制の変更等に関するリスク

日本及びインドネシアの法令または税制等の変更により、営業者である当社の業務等が制限され、または出資者に分配される収益や償還される元本の額に悪影響を及ぼす可能性があります。

5. 借手と投資者との融資に関する直接の接触に関するリスク

当社は、本匿名組合契約の営業者が行う事業につき、登録した貸金業者として融資事業 (金銭消費貸借契約による融資) を行います。出資者の元本の全部または一部は当社から借手への融資資金に充当されます。しかし、出資者と借手との間に契約関係はなく、貸金業法の規定により、借手と出資者は、直接弁済の請求その他営業者が行う融資に関する一切の接触（以下、「直接の接触」といいます）を禁止されます。借手がこの規定を遵守するべき旨は、当社と借手が締結する融資契約に記載されます。同じく、出資者の義務に関連して、以下 (1) から (6) の内容が、当社と出資者が締結する匿名組合契約に記載されます。

• 本匿名組合員は、借手または保証人との直接の接触を、厳重に禁止される。
• 借手または保証人との直接の接触により、本匿名組合員の貸金業法違反と判断される可能性がある。
• 本匿名組合員は、借手または保証人と直接の接触があった場合、遅滞なく、営業者に報告しなければならない。
• 借手または保証人との直接の接触による本匿名組合員の損失は、本匿名組合員の負担とする。
• 借手または保証人との直接の接触は、本匿名組合契約の解除、分配・償還の一部制限、投資口座の解約事由に該当する。
• 借手または保証人との直接の接触は、損害賠償事由に該当する。

6. 収益に関する注意事項

出資金送金の際の振込手数料は出資者のご負担となるため、ご登録の金融機関によっては振込手数料が収益を上回り、結果として収益がマイナスとなる場合があります。なお、GMO あおぞらネット銀行を利用される場合は、投資家用口座への入金および出金ともに、送金手数料は無料です。

Bankersの審査・管理態勢

融資事業

1. 審査態勢

当社融資・商品部、審査部による審査を経て、判定会議の決議により融資の可否を判断します。

2. 審査プロセス

借手等 (借手/保証人) から徴求した資料等に基づき、借手等を対象に以下 (1) ～ (10) を総合的に勘案した上で、融資金額、融資期間、金利等の条件を決定します。

• 実在性、業務遂行能力
• 財務状況
• 事業計画の妥当性
• 法令遵守状況・社会性
• 資金使途の妥当性
• 過去1年以内の資金調達状況
• 返済計画の合理性・妥当性
• 担保価値
• 借手の財務状況等を踏まえた利息条件の設定
• 当社と借手の利害関係

3. 債権回収

• 借手からの利払いの遅延等があった場合には、その原因を迅速に確認します。また仮に少額でも遅延が繰り返される可能性が懸念される場合は、第三者への回収依頼や、担保権の実行を含む借手との返済交渉を開始します。さらに回収の長期化や、貸し倒れの兆候が認められる場合には、担保権の実行による回収を適切なタイミングで実行します。ただし、回収方法(回収までの期間・法定の手続きによるか等) は、当社の裁量に委ねられ、借手の信用力、その他の事由を総合的に判断して、回収を猶予することがあります。
• 第三者への回収依頼や返済交渉、債権譲渡等の回収方針等の決定は、融資審査の担当部門 (融資・商品部、審査部)に加え、管理部門および顧問弁護士による検討を経て対策案を提示し、取締役会の決議により行います。

本ファンドのポイント

ポイント1 経済成長著しいインドネシア

• 借手の所在するインドネシア共和国は、東南アジア南部に位置する国であり、人口は約2.7億人と世界4位の人口を誇る一方、国民の平均年齢は約29歳と非常に若く、1960年代の日本と同じような人口構成となります。
• 直近の大きな出来事は、2023年10月に東南アジアで初となるインドネシア高速鉄道の開通です。日本では東海道新幹線が1964年に開通し、高度経済成長における象徴の1つとして知られておりますが、現在のインドネシアは当時の日本と類似しています。インドネシアのGDPは、コロナ禍において一時的に停滞したものの、2022年には前年同期比5.3%増と2014年以来最高の水準となりました。2023年第3四半期は前年同期比4.9%増と市場予想である5%を下回ったものの、民間消費は堅調に推移していること等により2023年通年においては各機関とも前年比5%程度と予測されています。

ポイント2 外国人観光客数は回復傾向

• ホテルが所在するロンボク島マタラム市は、インドネシア共和国西ヌサ・トゥンガラ州ロンボク島にある都市です。マタラム市は西ヌサ・トゥンガラ州の州都であり、州で最大の都市であり2020年度の人口は49万人となっております。
• 2023年第2四半期に西ヌサ・トゥンガラ州に訪れた外国人観光客は10.6万人、国内観光客数は54.6万人であり、合計観光客数は65.3万人となりました。新型コロナ禍における外国人の入国規制及び国内の移動制限が解除されたことにより、外国人観光客は前年同期から大きく回復しています。

ポイント3 貸付通貨について

• お客様には円建てでご出資いただき、借手への送金は円建てとなりますが、貸付額面金額は円建て金額をインドネシア・ルピア換算した金額、支払われる利息および返済される元金はインドネシアルピア建てを円換算した金額となります。 なお、融資実行日、利息又は元本支払日の5営業日前の日の都市銀行の最終公表相場のTTMを適用為替レートとするため、為替スプレッドは借手負担となります。

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